北漂萍--半坡草

    在房价、地价持续快速上涨的背景下，监察部等五部门于日前联合发出《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》（以下简称“通知”），决定集中半年时间，在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。
    分析人士指出，“通知”内容中专门强调了要对宗地转让后使用情况进行检查，换言之，就是要对开发商捂地囤地行为进行督察。而记者注意到，入8月份以来，先后有湖南、浙江等地省级土地部门开始了对本辖区内土地闲置情况进行检查。此次“通知”的下发更是将清理闲置土地风暴引向全国，在全国范围内开展治理捂地囤地行为。
 

6成土地闲置？

    8月13日，国家发改委和国家统计局联合发布今年二季度房地产市场统计数据表明，今年二季度全国70个大中城市房屋售价同比上升6.3%,土地交易价格同比上升13.5%。
    “地价上涨速度超过了房价，而从更长远看，土地会越来越缺，一些房地产上市公司为了维持股价不得不到处重金拿地，这就造成了炒地比炒房还要赚钱，”8月17日，某知名开发商北京公司经理告诉记者，“房子卖的越慢、越晚越赚钱”是多数开发商当前常用的操作手段。
    中国房地产协会秘书长朱中一在中国房地产协会和中国指数研究院8月14日联合发布的“上半年全国房地产市场运行报告会”上内部公布了一份“给有关决策部门看的报告” ，其中指出，今年上半年全国完成土地开发面积1.18亿平方米，同比增长了7.6%，但比去年同期增幅回落了26.4个百分点。
    依据这份报告提供的数据，今年二季度土地供应速度回温，但开发面积增速并没有相应提升。今年上半年完成土地开发面积占土地购置面积比重为68.4%,完成土地开发面积占待开发面积仅40%，部分开发商捂地囤地行为造成了市场上有效土地供应不足。
     有关人士指出，这份报告中提及的数据并非空穴来风，据有关检查部门今年6月份开展的土地资金检查工作阶段性成果总结报告显示，各地土地管理部门在土地出让过程中有暗箱操作、收受贿略帮助房地产企业获得土地的违法违规行为，在某些地方甚至不落实“一律招拍挂”制度，最重要的是，各地土地管理部门很少有在土地出让后，继续跟踪土地使用情况，检查宗地开发进度的行为。“两年不开发收回土地使用权”的规定出台很久，落网的房地产公司在各地却都很少见。
 记者掌握的一份调查材料表明， 江苏某市开发区在土地出让过程中，采取先通过下属单位受让再转让的方式避国家先缴清土地出让金后办理使用权证以及滞缴土地出让金需承担相应法定违约责任等相关政策的规定，将大量土地出让给房地产企业，方便了房地产企业以较低的成本大肆圈地囤地以及“空手套白狼”获取巨额银行贷款等，弱化了政府对土地及房地产市场的宏观调控效果。
  2003年底，该市开发区国土局以9亿价格将2600多亩住宅用地处让给开发区下属的事业单位某开发公司，该开发公司在完成一级开发后，于2005年将上述土地以24亿元的价格转让给三家房地产开发公司，但是至今这三家房地产公司所缴纳土地款不到30%，而该开发区通过先转让再出让的方式，规避了向上级财政部门按实际出让金额缴纳土地款，从中为地方政府谋取10几亿元的土地差价。
  但是从这家开发公司手中受让土地的三家房地产公司也把开发公司“忽悠了一把”，至今三家房地产公司都未缴齐土地款，缴纳最少的某知名房地产公司所缴纳土地款不到总额的２成，即便如此，这三家房地产公司仍旧取得了有关土地证书，从银行抵押贷款，将住宅小区开发大半。
  记者获悉，由于上述开发区下属某开发公司当时并未与这三家房地产公司签署严格的土地价款缴纳违约责任，这三家房地产公司已经从住宅开发中获取了巨大利益，仍没有补齐地款的打算。
  最为重要的是，这三家公司中规模最大的一家房地产公司在将自己开发的土地开发一半后，剩下260多亩土地闲置至今，该房地产公司并非没有资金实力去继续完成开发，而是刻意的“分阶段开发”行为。
 

三箭齐发
　
    中国指数研究院有关专家指出，今年二季度以来，国家调控部门对土地政策作了适当微调：一方面加大住宅用地供应；一方面通过土地增值税、土地出让金审计等系列措施来使开发企业加大存量土地消化。
    实际上，今年6月以来，有关房地产调控方面的动作大都与土地有关。
    今年7月，监察部即和国土资源部联合下发了《关于进一步开展查处土地违法违规案件专项行动的通知》，对2006年10月以来开展专项行动的情况进行复查。重点复查2005年1月至2006年9月的新增建设用地清理情况，重新梳理已排查的土地违法违规案件线索。
     与监察部的动作相呼应，今年年初审计署启动了重点城市土地出让金和土地开发整理资金使用情况的专项审计工作，目前此项工作已经进展一半。
    据了解情况人士介绍，从审计部门的前期检查结果来看，土地违法违规问题表现五花八门，既有直接不落实“招拍挂”制度，私下协议转让的情况，又有地方政府与土地使用单位互相勾结，低价出让土地或虚报土地开发整理资金的问题。但是所有问题中最重要的问题就是地方政府领导在土地出让中成为违法违规问题发生的“推手”，这使一些检查中发现的问题很难落实。
    显然，有关调控部门意识到，将监察部、国土部、审计署等部门正在开展的土地监察工作联合起来，能够收到更大的效果。最为重要的是，监察部和国土部联合开展的行动侧重于土地违法案件查处，审计署的重点城市土地出让金检查行动侧重于土地资金的使用管理，而已出让土地的开发使用情况就成了这两项检查所不能覆盖的地方。
    中国社会科学院金融研究所研究员易宪容接受记者采访时指出，“通知”出台的主要背景是连续快速上涨的房价问题，如何使监察部门的行动效果落实到对房价的影响上，是中央有关部门的期望。
      易宪容分析认为“通知”下发的目的仍是针对房价过快上涨和房地产市场供求矛盾的问题，重点指向囤地不开发和在土地出让中涉嫌违法违规问题的土地管理部门和个人。结合目前审计署正在做的全国土地出让金审计工作和监察部国土部联合开展的全国查处土地违法违规案件专项行动工作，目前在开展的土地方面清查工作已有三项较大动作，目前宏观调控政策已成“三箭齐发”的局面。
    记者注意到，进入7月份以来，房地产商们似乎已经意识到土地调控将更加趋紧，一部分开发商开始重金买地，而土地储备较多的开发商也加快了土地开发力度。在内地拥有最大土地储备的新世界（中国）有限公司高级经理赵志方在8月13日举办的“新世界中国联合国儿童基金会新生活绘画比赛”启动仪式上对记者说，2007年以来新世界中国地产“没有去拿很多、很大的地块”，而是立足于现有土地进行加快开发。
    受房价、土地等综合不确定因素影响，赵志方表示，新世界中国地产下一步将加大商业地产开发力度，减轻对住宅开发利润贡献的依附。

据<21世纪经济报道>报道,
   一场清查全国农保资金的行动正在展开。
   8月1日，记者从有关渠道获悉，由审计部门组织的全国农村养老保险基金检查工作将展开，届时全国已开展和在开展农保基金的省、自治区、直辖市等地都在审计覆盖范围。
   记者了解到，全国农保基金清查工作仅是新农村养老保险制度改革的其中一步。据劳动和社会保障部农村社会保险司人士介绍，今年农民养老保险改革工作要做三步工作：第一，全面审计，摸清农保基金家底；第二，理顺机制，对审计发现的问题界定责任，确定哪些是历史遗留问题，哪些是违法违纪问题；第三，推行新型农村养老保险制度改革。

农保基金大摸底

    据《中国审计报》报道，审计署7月25日在怀柔召开“2007全国农村养老保险基金审计培训班”，审计长李金华亲自出席。
    据了解，这次培训班结束后，审计署将从10个特派办以及全部的省审计厅中抽取审计力量，对所有已开展和在开展农民养老保险的各省、自治区、直辖市及其所属的各级地方筹集、运营、发放及管理农保基金的劳动保障、财政部门及其他相关部门进行全面审计。
    这次突入的审计力量是空前的，而审计的直接目的除了查办大案要案外，审计部门还必须从效益审计出发，帮助社保部门就农保基金和新农保制度改革出出主意。通过对农村社会养老保险基金的筹集、运营、发放及管理进行审计，摸清农村社会养老保险的底数，理清存在的问题，弄清主要原因，为国家清理农保基金，妥善处理存在问题提供依据，为探索建立新型农村养老保险制度提供参考意见。
    劳动和社会保障部一位人士介绍，这次全国农保资金大清查工作是国务院交办的，对于新型农民养老保险制度改革工作来说意义非常。“一直以来农保基金分散在地方部门管理，账目比较混乱，不厘清责任摸清底细就无法推进这项制度改革，”该劳动和社会保障部人士说。
    据劳动和社会保障部网站资料，我国农村社会养老保险探索已经有20多年的历史，我国经济体制改革是从农村开始的，先富裕的农村自发地搞起了农村养老保险制度，这个制度大概涵盖了66万的老年人，到1984年，全国有23个省市的部分地区实行了养老保险制度，1986年，民政部在全国选取了一些比较发达的地区搞农村养老保险，1991年国务院决定由民政部负责开展建立农保制度的试点，制定了农村社会养老保险的基本方案，在山东等地大规模试点，1995年国务院转发了民政部关于进一步做好农民养老保险制度的意见，要求有条件的地区积极开展农村（包括乡镇企业）养老保险，到1998年底，全国已经有2123个县市、65%的乡镇开展了农保，覆盖农村人口八千多万，全年基金收入31亿，支出5个多亿，滚总结余166个亿。
    1998年，该项工作由民政部转到劳保部，由于发展过快，出现了一些问题。1999年7月国务院做出了整顿和规范养老保险的决定，在这之后，有的地方开始了清理规范。据劳保部的统计，到去年底，全国有31个省区，1905个县不同程度地开展了农保制度，参保人数5374万人，06年底，全国共有355万人领取，累计结余资金354亿元。
     据悉，审计部门在开展此项清查工作前，对部分省市的农保基金管理使用情况所做审前调查结果表明。目前农保制度和农保基金管理使用上还存在以下问题：第一，政策制度滞后，某些地方农保制度尚未建立健全，对农保工作停留在有关部门规章上。第二，管理体制不顺，1998年以后，虽然多数省将农保管理划归社保部门，但是多数地县和乡一级未划归，造成不少地区管理断档，特别是中西部地区，管理体制未理顺问题严重。第三，资金分散，机构和人员经费未保障，个别地区甚至有挪用农保基金发工资现象。第四，资金安全完整得不到保证，由于制度变动频繁、管理体制不顺等问题，违法违规时有发生，基金管理混乱、流失。第五，投资管理体制不完善，增值困难，存在潜在支付危险。第六，保障水平低，目前大部分地方到期领取养老金的保险对象大都是农保初期参保的，缴费基数低，而起没有连续缴费，只是养老金积累额低。据初步调查，人均领取额低于当地农村最低生活保障，部分地区参保人月领取额仅10元左右。

保证农保基金完整性
    据记者调查，目前农保普遍以县级为单位管理，目前全国354亿元农保基金分散在1900个县市。而管理体制至今不顺，省级劳动和社会保障部门对县市农保工作缺乏有效监管，农保基金近乎失控。
    正因如此，挪用、侵占农保基金案近年不断发生。如2006年云南红河州民政局局长罗理诚挪用4280万农保基金建豪华办公楼。又如，在2005年发生的中行哈尔滨河松街支行高山案中，即由1.7亿元农保资金被狭裹而去，至今没有下文。
     有关人士指出，目前农保基金损失的主要途径有两种：一是地方政府挤占挪用农保基金建办公楼、开支行政费用等；二是挪用农保基金乱投资造成的损失。
     劳动和社会保障部农保司司长赵殿国在接受某媒体采访时表示，中央整顿信托投资公司和证券公司造成的农保基金损失，全国至少在10亿元以上。对农保机构委托这些金融机构购买的“国债”，央行一直坚持认为属“机构投资”，破产清偿的比例非常低。
     赵殿国撰文指出，目前农保基金保值增值工作存在以下问题：一是增值渠道单一。按目前规定，保险基金只能存银行和买国债。二是基金管理运营层次低。目前绝大部分基金在县级管理，管理手段缺乏，易于受到当地行政干涉，难以防止基金挪用等弊端，基金管理运营效率普遍偏低。三是现行基金管理的治理结构不利于基金风险的控制，有待进一步完善。四是缺乏统一的基金投资管理办法。
     但实际上，农保基金除了部分依法存银行、买国债的部分以外，还有不少农保基金主要用于直接放贷、抵押担保、机构经费占用以及存入当地非银行金融机构和划入地方财政专户。这反映出一些地区和部门未按国家和省有关农保基金管理规定执行，将农保基金直接放贷、挤占挪用、抵押担保的问题比较突出。
    上述劳动和社会保障部农保司有关人士指出，劳动和社会保障部今年要推进农保制度改革，就必须把以前的“家底摸清楚”，更重要的是摸清农保基金损失和缺口数额，划分问题责任，使历史问题有一了解。
    黑龙江省社会科学院社科所的研究员蒙乐群接受记者采访时指出，农保制度推广的难度就在于农民负担能力小，农保基金缺口比较大，在这种情况下已归集的农保基金都是农民的养命钱，十几亿的资金损失可能关系上百个农村的农民养老问题，因此有关部门必须将农保基金管理使用中存在的问题查清楚，并追还被侵占挪用的农保基金。
    蒙乐群表示，目前农村养老保险基金还没有到相应支付时间，但如果不在支付高峰到来之前把农保基金损失补上，将无法保证农保制度改革的延续。
    据《中国审计报》报道，李金华在7月25日的培训班上指出，对于农保基金审计一定要做到抓住要领、抓住重点。其中要注意四个方面：一要把总体情况把握住。在审计农村养老保险基金的过程中，要切实了解该地基金总体规模如何，现在惠及了多少农民，还有多少农民被排除在外，基金的使用情况、结余情况、发展趋势怎样，只有把总体情况把握住了，才能更好地安排下一步的工作重点。二要注意在体制、制度、管理、安全上的主要问题。首先要研究其管理体制有什么问题，面对如今社保资金统筹级次过低、征缴规模过小、征缴力度不够和资金的收缴管理分配由一个部门从头管到尾的现状，审计部门应当加强对管理部门的审计，防止出现重大问题。三要注意对重大的违法违规问题的处理，对于一些重大案件决不放过。通过对一些重大案例的宣传，引起社会各界的关注，使大家引以为戒，防患于未然。四是对于发现的问题要有针对性地提出建议，作为审计机关应当不遗余力地推动国家财政支出、专项资金使用的公开透明度。
    这次审计工作的重点就是：一要摸清农村社会养老保险基本情况。了解农保工作的开展情况及制度模式等；核实农保基金收支基本情况，包括收支规模和纳入财政专户管理情况；二要掌握农保结余资金的质量状况。包括基金的投资状况。三要查处农保基金运营管理中存在的问题。检查各地农保基金有无挤占挪用，有无违规出借，违规投资情况。四是要分析农保政策制度存在的问题。检查农保基金保障水平和功能发挥情况，检查农保基金的保值增值情况。检查农保基金的筹集情况及集体补助、财政补贴情况。

 
应加大财政投入
    劳动和社会保障部农保司有关人士指出，这次农保基金审计的主要目的是为下一步的新型农保制度改革打基础。而新型农保制度改革工作的推进任重道远，主要问题在于农保基金的资金缺口问题无法解决，这个缺口仅靠审计部门追讨回来的资金也无法全部满足。
    蒙乐群指出，由于农民基数太大，目前新型农保制度试点仅在部分具备条件的地区推行。新型的农保制度采取“国家补一点、集体出一点、自己交一点”的方式推行。但是多数地区农民负担能力小，地方财政支持力度小，而农保制度改革推行又势在必行，因此加大对农保基金的财政支持工作非常重要。
    “中央应加大对西部贫困地区农保基金的转移支付力度，”劳动和社会保障部农保司人士指出，应选择城镇化进程较快、地方财政状况较好、政府和集体经济有能力对农民参保给予一定财政支持的地方，率先建立新型农保制度，为具备条件的其他地区建立农保制度积累经验，也为完善城镇养老保险、促进城乡养老保险关系的接续、转换、融合提供实践经验，逐步实现城乡社会养老保险事业的协调发展。
    蒙乐群介绍，<<民经济和社会发展"九五"计划和二0一0年远景目标纲要>>强调,"农民养老以家庭保障为主,坚持政府引导和农民自愿,发展多种形式的养老保险."。到2006年,全已有25个省(自治区,直辖市)2133个县(市,区)初步建立农村最低生活保障制度,1509万农民享受了农村最低生活保障.新型农村合作医疗试点范围扩大到1451个县,占全总数的50.7%,有4.1亿农民参加。
    “尽早尽快落实农保制度势在必行，越早越好。” 蒙乐群说。

本报记者   贾海峰
海南三亚报道

   
    对于许多大型房地产企业来说，华北区似乎已经“无地可扩”，但是对于富力地产来说，华北区的扩张战略才刚刚开始。
    这不仅仅来自北京富力新任总经理张辉的个人想法，更是来自富力地产集团总部布局全国战略的考虑。7约8日，张辉在海南三亚接受本报记者采访时毫不讳言地道出，富力地产今年在华北区的拿地投资不会低于华东区，不少于100亿元。
   

销售目标锁定80亿

    2006年富力地产实现销售收入115亿元，其中华南占到约60亿元，华北区占到约55亿元。
    2007年这一销售目标将达到160亿元，北方区将担任一般的销售量。按照富力地产的“三大区域”设置，包括天津、西安、东北、华北在内的北方区业务统归北京富力地产公司领导，因此刚刚在北京富力履新的张辉上任伊始，既要担负起全年销售80亿的任务。
    “这一目标是集团根据实际销售情况，动态地调整的，”张辉向记者介绍，今年华北区有6个项目开工，其中包括一个别墅项目，完成80亿的销售目标应该不成问题。
     除了要完成80亿的销售目标，北京富力今年还担任着增加商业地产业务比重和提高项目品质的任务。
     据富力地产有关资料，今年启动的商业地产面积可达70万平米，其中主要项目富力爱丁堡广场和富力北京国际珠宝城的规模已达到20万平米。张辉表示，今后富力将从开发的商业地产项目中，挑选优质项目作自持经营。
    “增加商业地产比重是公司实现多元化经营的重要途径，”张辉说。
    而提高华北区在开发项目品质则是北京富力公司未来努力的方向。学建筑设计出身的张辉并不讳言目前在开发的富力地产项目中存在品质待提高的地方，但是张辉从南方项目开发经验中谈到，目前整个北方区的房地产项目品质都有待提高，例如，南方地区多数项目已经作精装房，而北方房地产项目中仍以毛坯房为主。
   张辉认为精装房是北方地区房地产项目发展的趋势，富力地产要在这一趋势中引领潮流，这也是张辉所带领的北京富力团队今后与其他开发商的“比较竞争优势。”
    张辉向本报记者表示，以北京为核心的华北区的重点城市已经到了高地价时代，在地价比较低的时候，富力也曾以快速开发和扩大销售量为业务收入增长点。随着地价上涨，房地产企业深耕重点城市，做精细的房屋开发项目是开发商今后增加项目利润率的主要手段。
    

拿地重点圈定沈阳

    前不久，北京富力斥资50亿元拿下了天津梅江湾一块157万平米的土地，创下富力成立以来单块土地成交价最高的纪录。
    而富力拿下该块土地从谈判到成交所用时间也很短，及至消息公布时，北京一家开发企业老总正在天津谈判一块土地收购，听到此消息时，他对记者表示“不可能吧，那么大的成交额谈判就用这么短时间？”
    北京富力的迅猛攻城略地来自于富力地产集团庞大的拿地预算和张辉所带领的北京富力团队的高效工作。
    “现在所做得最多的事情就是不停地和有意向转让土地的企业谈判，”张辉在7月8日与记者做了半小时的采访后，即离席告别，据记者了解，张辉来三亚除了要参加“21世纪博鏊房地产论坛”外，还要去“看几块地”，据悉张辉当天去看的土地项目在海南陵水。
    在天津巨资拿下梅江湾项目后，富力在天津已经有3个在开发项目，面积超过300万平米。虽然富力地产一再声称天津区域为富力地产2006年的销售业绩贡献很大，今后天津仍将是富力投资的重点城市。但是熟悉房地产行业产业周期规律的张辉更懂得“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。
    富力今年计划拿地预算在150亿元以上，而截至今年6月底，富力新拿地块花费还不及预算一半，富力在华北区域的扩张仍留有巨大的想象空间。
    继天津后，富力会将哪个城市当作华北区域的投资重点？
    据记者调查，北京富力在今年6月份时，已经悄悄进军沈阳，在沈阳设立了项目公司，但还没有拿到面积比较大的地块。记者调查了富力在沈阳的项目公司资料发现，项目公司名字叫沈阳亿隆房屋开发有限公司，项目名字看起来似乎与富力没有太大关系，但是熟悉情况的人士告诉记者，该公司目前正在大肆招兵买马，意欲在沈阳有大作为。
   7月8日，张辉在接受记者采访时亦表示，沈阳等东北三省的重点城市是富力华北区下一步发展的重点。
   首创前不久以7.7亿元价格购得沈阳市沈营路住宅用地，而嘉里建设公司则宣布前不久以27亿元的价格拿下沈阳一块好地。
    缘何地产巨头近期纷纷在沈阳攻城略地，而富力又悄悄把华北区扩展重心瞄准了沈阳呢？
    首创置业股份有限公司（HK2868）助理总裁赖伟浩告诉记者，沈阳作为东北的中心城市本身存在巨大的购买力，而且是“振兴东北”计划的直接受益城市，城市居民收入水平会在这几年得到大幅度提高。更为重要的是，受“慕马案”影响，沈阳市的土地供应曾中断一段时间，如今恢复土地供应后，土地市场放量，许多外地地产巨头趁此机会，在沈阳又下几城。
   

 
 保利地产（600048.SH）和北京摩根投资公司（以下简称摩根投资）在北京市朝阳区亚运村大屯路的合作项目金泉广场已经停售月余。记者前去保利金泉项目售楼处询问时，得到的答复是售楼处正在装修之中，估计7月中旬才能恢复销售。
 但是，一位知情人士却称，金泉广场项目停售的原因，主要缘自保利地产与摩根投资对金泉广场项目控制权之争。不过，也有消息称，摩根投资现在正在建设中的七星摩根广场资金紧张，并以金泉广场项目为条件，要求保利地产为其贷款提供担保。
 “我在开会，暂时不方便回答你问题，”7月2日，摩根投资董事长林强在电话里拒绝就这一问题接受记者采访。

控制权之争？（小标）
 据记者了解，金泉广场的投资方为保利地产，开发商为北京政泉置业有限公司（以下称政泉置业）。2005年10月，保利地产的控股子公司北京保利以4000万元的价格受让了北京金浩投资有限公司、北京浩云生物医药科技有限公司持有的北京政泉置业有限公司80%的股权。北京保利将受让上述两家公司双方合作的条件是北京保利对北京保利金泉花园项目提供8亿元人民币的投资。根据协议书，投资回报按年固定投资回报率27%分配收益，以每笔资金实际入账时间为准，每笔投资期限不超过2年。
    一位知情人士表示，北京政泉置业有限公司原本是北京摩根投资公司所控制的公司，该公司在2005年开发金泉广场项目时遇到了资金难题，于是寻找到保利地产帮忙。
    “保利地产当时提供的8亿投资相当于过桥贷款，”上述知情人士说，保利地产当时还与北京摩根投资在协议中规定，当保利地产完成对项目投资并获得相应收益后，北京摩根投资有权回购保利地产所持有的北京保利政泉置业项目公司的股权。   
     据了解，保利金泉广场一共10栋楼，目前基本已售完6栋，价格也从开盘的均价8500元每平方米上涨到均价12000元每平方米。整个项目预计销售额将不会少于26亿。从去年6月开盘到9月的三个月时间，保利金泉的网签已经达到9.81亿元，这些网签应在去年年底完成贷款手续。这意味着保利金泉在不到一年的时间内就可回收资金9.81亿元。如按保利投资8个亿计算，当时的投资回报已有22.6%。
    保利地产在金泉广场项目开发中起了关键作用，但按照当时协议，保利地产虽然投入了8亿元资金，且拥有项目公司80%的股权，但其仅能在金泉广场项目中享有27%的收益。今年6月，保利地产提出，欲将金泉广场的住宅部分收回自行销售。
    “这就是3、8、11号楼同时停售的原因，”上述知情人士说，目前停售的是金泉广场3、8、11号楼等三栋住宅楼。
 但保利地产这一提议遭到了摩根投资公司的反对，并由此造成了保利地产与摩根投资之间矛盾的激化。
 “金泉广场项目已经销售了80%，保利方面是按照原定的27%的比例分成的。剩余的20%销售虽然暂时出现了问题，但是，对公司的整体经营没有影响。”保利地产的一位人士称。
    
摩根投资资金紧张？（小标）
 对于金泉广场的停售事件，还有另一种说法。
 摩根投资现在正在建设中的七星摩根广场资金紧张，并以金泉广场项目为条件，要求保利地产为其贷款提供担保，但这一要求遭到了保利地产的拒绝。
 记者在七星摩根广场看到，四幢附楼已经进入内部装修阶段，而主楼的工地上却一片静寂，看不到施工的景象。
 6月下旬，购买保利金泉项目的业主发现，不仅剩余住宅部分停售，而且原来一些房产手续没有办理完的购房者也被延期办理房产手续。
    “政泉扣住了公章，”一位知情人士透露，目前保利的销售和签约停止的原因是由于政泉置业方面不给出具公章造成的。
    而政泉公司这一行动是出自保利地产意愿还是出自摩根投资意愿至今仍是一个迷团。
    一位业内人士表示，虽然保利地产控股政泉置业8成股权，但摩根投资公司董事长林强一直对外表示，摩根没有失去对政泉的实际控制权。
    “我在开会，暂时不方便回答你问题，”7月2日，林强在电话里拒绝就这一问题接受记者采访。但林强之前曾对外表示，摩根公司已代表原来出让政泉公司股权给保利地产的北京金浩投资有限公司、北京浩云生物医药科技有限公司起诉北京保利地产。而据记者了解，上述两家公司原本就是摩根公司的控股公司。
    目前北京政泉置业有限公司总经理胡嘉全来自保利地产方面。7月2日，胡嘉全在电话中谢绝了记者的采访，并表示保利会按合约办事，会在适当时机公布事情真相。
    “具体的原因，谁也说不清楚。”保利地产的上述内部人士称。

    “我们也曾重点考察了北京、上海等一线城市市场，但最终决定在银川投资，”6月26日，英资背景的拉普斯置业有限公司CEO马丁.纳科在“银川森林公园”开园典礼上向记者坦陈来银川投资的动机在于“竞争小、政策环境好”。
    无独有偶，日前在北京举办的“GRI全球不动产投资者俱乐部”上，来自全球30多个国家，近300家外资投资机构的代表也专门举行了一场“到二三线城市去”的议题。
   一位来自美国某投行的代表对记者透露，中国房地产投资环境正在发生重大变化，以往认为一线城市最安全的投资观念正在外资投行群中转变。一大批外资投资机构目前正在调研二三线城市项目，其中瞄准西部地区房地产市场的资金至少在100亿以上。

西部地区吸引力
  
    一位非常看好西部房地产投资市场的外商告诉记者，与中东部相比，西部地区具有市场竞争不激烈、人群购房能力上升、政府优惠政策等吸引外资之处。
   “西部地区重点城市房价上涨很快，”银川一位房地产开发商表示，目前来西部地区洽谈合作项目的外资开发商主要看好西安、银川、兰州等西部中心城市的房地产市场。
    而这些城市一路走高的房价也为外资投资者增加了信心。以银川为例，从1998年开始，银川房价涨幅一直在全国40个大中城市中排在前面。据记者掌握的一份银川当地房价统计资料表明，1998年-2002年，银川城市中心地区房价由600元/平米上涨到2000元平米；2002年-2007年3月，银川城市中心地区房价由2000元/平米上涨到近4000元/平米。
   银川市城镇分布原来分为新城和旧城两部分，两城相距5公里。由于银川当地政府在几年前提出了“大银川”的规划发展概念，银川市目前已经将新城和旧城合并，合并后的银川城区是原来城区规模的两倍。旧城改造也为当地房地产业发展带来的巨大机会，据记者了解，2006年银川房地产投资57亿元，增速32.8%，比当地GDP增长快19.5个百分点。
   “中房、鲁能等几年前就进入了银川，外资现在才开始进来，”银川当地一家开发商说，城市改造计划使很多外地和外资房地产开发企业拥入银川，如今在新城区能看到的一些中高档楼盘都是外地企业所开发。而由于基础薄弱，银川当地房地产开发企业未能把握这一轮发展热潮，几乎没有当地房企能从当地房地产市场快速发展中实现企业规模同步快速发展。
    虽然房价上涨已明显高于人均收入增长速度，但据银川市政府有关人士介绍，当地人均GDP2006年增长速度达到了14%，当地人群未来购买力值得肯定。
    “在西部地区发展业务还可以避开一线城市的激烈竞争，”拉普斯置业营销总监吕学虎说，由于外资都喜欢投资商业地产和高档住宅，目前一线城市存在商业地产投资过度现象，其实现在投资一线城市对外资而言存在一定风险。吕学虎进一步表示，以西安、银川、兰州三点为轴心的西部地区几乎没有上规模的购物中心，在银川投资购物中心还可以对300公里附近的交通干线地区形成消费吸附作用，辐射范围远大于中东部城市所建的购物中心。
    “西部地区最吸引外资的还是优惠政策，”一位有关人士告诉记者，目前西部一些中心城市正在大搞城市改造，同时有“西部大开发”政策支持，这些城市在城市改造中可以招商引资，给予外资以中东部地区二线城市所无法给予的优惠政策。
    6月12日，国家外汇管理局和商务部联合出台的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》中指出，各地方政府应加强“171号文”等对外商投资房地产业的限制性政策的执行力度。此后不久，天津等地就先后出台了地方性房地产限外资的法规，一些外资投资比重比较大的地区正在逐渐改变对待外资的态度。
     相比之下，西部地区的政策优惠和开发市场前景对外资的吸引力与日俱增。
    “其实外资主要做高端市场，”一家外资投行的中方代表说，目前西部地区先后发现了新油田和天然气，西部地区一批新富阶层正在形成，这些人对外资所投资楼盘形成了有效需求。
     以拉普斯置业所开发的售价在5000元/平米左右的“首府”项目为例，该项目由别墅和高档住宅构成，买房的人主要是陕西、宁夏当地的“煤老板”、“油老板”以及北京、上海等来银川做生意的人。  
 

基础设施换土地
    
    “一方面是所造的房子有人买，另一方面是开发房子的成本极其低，”据银川当地一家房地产企业负责人介绍，目前银川当地地价平均约70万元/亩。一些外资企业希望采取与当地政府合作，以帮助地方政府建设基础设施等手段换取土地，这比其他房企从“招拍挂”市场上拿地成本低。
     拉普斯置业在银川所开发的“森林公园.首府”项目即是其中一例。据拉普斯置业有关人士介绍，该公司为南非一家上市企业，2001年与银川市政府达成协议。银川市政府将当地新城区一块未开发的180公顷荒地无偿划给拉普斯公司，代价是拉普斯公司要在这180公顷荒地上建造一座100公顷的市政公园，并无偿在2010年前将公园移交给政府。
    通过建造此公园，拉普斯公司可以获得另外80公顷土地的开发使用权。
    一位熟悉此项交易的人士告诉记者，2007年6月26日公园建成，同步建成的还有30万平米的别墅和高档住宅。公园建设投资规模约在15亿元左右，而拉普斯前期投资仅2亿元，而且通过银行贷款和销售住宅项目回笼资金，拉普斯公司不仅可以完成森林公园的建设还可以收获一座10万平米的综合购物商城。
     拉普斯置业有关人士拒绝透露此项目的收益，但表示该公司以前在其他国家所投项目综合收益率都在20%以上。
     据银川当地一家媒体记者透露，银川政府也从与拉普斯的合作中收获良多。原本一块荒地的区域由于银川森林公园的兴建而成为市中一景，该地块的土地价格迅速提升，由50万元/亩上升到80万元/亩。
    据拉普斯置业CEO马丁.纳科介绍，该公司未来3年都将以继续完成森林公园项目建设为主，预计森林公园后续完善投资还要20多亿元，总投资在40亿元左右。马丁.纳科说，拉普斯置业将瞄准二三线城市的购物中心项目，目前已经在济南等城市寻找合适的购物中心项目投资。
     一位业内人士表示，外资通过西部地区的一些招商引资优惠政策在项目发展上获得了很大便利，这样外资在西部的发展可以实现“成本最低，效益最好”。
    但马丁.纳科并不认为外资会在房地产投资上比中资企业享受多少好处。“我们在欧洲、南非等一些国家地区的投资方法也是这样的，”马丁.纳科表示，开发商为当地政府建设一座公园或其他基础设施可以帮当地政府提升本地区地价，最终结果也是中外双方实现共赢，这种做法在世界上也很通行。

    日前，记者从S藏药业（600211）了解到，该公司已经与益佰制药（600594）就股权转让纷争一事达成和解，由北京新凤凰城房地产开发有限公司代S藏药业大股东西藏华西药业集团偿还益佰制药1.3亿元和解款。
    6月15日，S藏药证券事务部有关人士向本报记者表示，S藏药大股东西藏华西药业集团正在就手中S藏药业股权转让事宜与北京新凤凰城房地产开发公司洽谈，但双方还未签署最终协议。

S藏药让壳

   “ S藏药业”全称西藏诺迪康药业股份有限公司，成立于1999年，同年7月实现上市。S藏药业大股东是西藏华西药业集团，持股57.03%。
    分析S藏药业最近三年的财务报表可以看出，自2004年开始，该公司经营一直没有起色。今年一季度，该公司主营业务收入从2006年底的8.61亿降到2.04亿，几乎接近2004年底的水平。而公司今年一季度每股收益则从每股0.025元降低到-0.07元。2006年则处于每股收益0.025元的微利状态。
   S藏药业由于股权转让及债务承担出现纠纷，包括市场营销在内的经营活动受到一定影响，业绩不尽如人意，公司的股改也因此无法启动。
   而S藏药业的大股东西藏华西药业集团出于种种考虑，已经在2005年底时想转让手中持有的S藏药业股权。
   2005年12月18日，益佰制药、叶湘武、岳巍、郎洪平等与西藏华西药业集团签订股权转让协议，益佰制药拟受让西藏华西药业集团持有S藏药业的4000万股国有法人股，占S藏药业总股本的32.62%。该项购并如果顺利完成后，益佰制药将成为S藏药的实际控制人。
    股权协议签定后，益佰制药先付给了西藏华西药业1亿元定金，并为其承担了S藏药业1.25亿元的债务。但是西藏华西药业收到股权款后，却迟迟不办股权过户手续。
    2006年9月，益佰制药开始与西藏华西药业就股权转让事宜对薄公堂。据知情人士透露，益佰制药收购S藏药业股权未果主要因为当地国资委审批没有通过，而益伯制药也先后几次修改收购协议，最终也未能获得当地国资管理部门同意。
   今年4月，益佰制药和西藏华西药业达成和解协议，西藏华西药业需要向益佰制药支付一笔赔偿款，这笔钱对西藏华西药业来说，是个不小的负担，于是偿还益佰制药的事情就一直处于拖延之中。
    6月5日，此事突然峰回路转。益佰制药在6月8日发布公告城，贵州高院已经收到北京新凤凰城房地产公司替西藏华西药业偿还了1.3亿元赔偿款的银行汇票。
   今年4月，市场上就有传言说北京凤凰城集团欲收购西藏华西药业集团手中S藏药业的股权，成为S藏药业的大股东。由于市场人士将北京凤凰城集团误读为华润置地旗下的凤凰城开发公司，于是市场出现了华润置地借壳S藏药业上市的消息，从而使S藏药业在停牌前出现了一波猛涨行情。
    但是此“凤凰城”非彼“凤凰城”。此次出现在收购S藏药业股权的北京新凤凰城房地产公司系北京凤凰城集团旗下企业，而后者是北京一家民营股份制企业。
    北京新凤凰城房地产公司浮出水面，使业界纷纷猜测其将接手西藏华西药业手中S藏药业的股权，成为S藏药业的大股东。
    6月15日，S藏药业证券事务部有关人士告诉记者，S藏药业就此事咨询过大股东西藏华西药业集团，获悉西藏华西药业集团正在就S藏药业的股权转让与北京新凤凰城集团洽谈，但双方目前还没签定正式协议。
    6月14日、15日两天，记者一直在拨打S藏药业董秘高至手机，而其手机一直处于无人接听状态。同一天，记者联系了北京凤凰城集团获悉，该集团总经理周明德已于日前去成都和西藏华西药业洽谈，短期内不会回来。
    接近西藏华西药业的一位投行代表告诉记者，西藏华西药业欲保全国有股权益，从S藏药业中退出。而北京新凤凰城房集团是一家民营房地产企业，对制药业务不感兴趣。而另一家投资公司有关人士则向记者表示，S藏药业的壳比较干净，是借壳上市的好平台，已经好几家公司委托中介公司欲买下S藏药业的壳。
   

   揭秘凤凰城集团
  
     名不见经传的北京凤凰城集团“一夜成名”。该公司有关人士告诉记者，“已经有很多媒体打来电话问，但周总走时交代，就此事不得接受记者采访”。
     北京凤凰城集团核心公司北京凤凰城房地产开发集团有限公司成立于1993年，是一家民营股份制企业。该集团以房地产开发、销售、投资顾问业务为主，累计开发面积超过140万平米，公司及所属控股公司资产超过15亿元。而随着北京房价走高和该公司开发项目进入结售期，该集团2006年实现销售收入超过10亿元，2007年预计这一数字会更高。
    北京凤凰城集团董事长周明德是安徽当涂人，曾在中国人民大学当过讲师，1993年下海创业，目前兼任北京安徽企业商会常务副会长。
    周明德处世极其低调，很少在媒体露面。目前有据可查的仅是在2006年时接受新华社的一次采访。周明德在这次采访中表示自己是北京“所开发项目最多的开发商”。
    周所指是，北京凤凰城房地产公司创立时规模很小，“甚至连单位围墙的工程都接，”其发展壮大以后，曾先后开发过世纪经贸大厦、世纪科贸大厦、四季青巨山别墅、“燕西台”、“北京北”等多个北京知名建筑。而一位熟悉该公司的人士告诉记者，该公司目前在北京中关村还在操作一个60多亿的项目。
    除北京凤凰城房地产开发公司外，北京凤凰城集团下属公司还有北京保富房地产开发公司、北京新凤凰城房地产开发公司、北京新天麓房地产开发有限公司、北京东方华旗房地产开发有限公司、北京华明轩投资管理有限公司、北京中银信咨询有限责任公司、北京中经大厦物业管理有限公司、北京福泉投资有限公司等。
     北京凤凰城集团土地储备面积无据可考，但其刚在4月份从北京土地市场上以6.5亿元价格从“招、拍、挂”市场上拿下了北京四季青镇巨山新村C区住宅用地7.9万平米。从其拿地动作来看，公司实力已经不小。
    而北京房地产界一位业内人士告诉记者，北京凤凰城集团更多土地来自于与地方政府合作搞一级开发获得。记者调查中获悉，北京凤凰城集团在北京市海淀区、通州区、密云区都有项目，而且获得当地纳税大户的奖励。
    另有人士透露，北京凤凰城集团还与中建国际、五矿集团等央企有密切关系，合作很多。
    作为高速成长的房企，其资金诉求渴望不言而喻，而如果北京凤凰城集团能实现上市，其公司也必实现一个“乌鸡变凤凰”的蜕变。   
    中投证券一位分析师表示，截至2006年12月31日，西藏华西药业集团有限公司持有上市公司57.03%的股权，股权相对集中，这使得借壳方进入的阻力较小。
S藏药业而资产总额为87409.75万元，负债总额为48515.35万元，总股本1.23亿股，其中流通股4500万股，股本规模比较适中，与凤凰城的实力相当。
   分析人士认为，如果北京凤凰城集团打算借壳上市，则S藏药业很可能采取净壳转让
   如果凤凰城借壳，很可能就是净壳转让。如果北京新凤凰城房地产集团最终成功受让S藏药业股权，成为其大股东，则有可能仿效北京荣丰地产借壳S武石油的做法，让西藏华西药业将S藏药业集团的制药业务全部拿走，留一个净壳做借壳上市。
    至于借壳的代价，分析人士认为则不会比益佰制药收购S藏药业股权代价低。
    目前，房地产公司上市的愿望非常迫切，一方面，国家一系列的宏观政策提高了地产公司的门槛，使得地产公司迫切需要大量的资金，而上市则成为一条简便快捷的渠道。国家对地产公司的IPO有限制，所以，去年以来，只有保利地产在内的两家地产公司得以IPO，而更多的地产公司则选择了在香港上市或在A股借壳上市。

       “6月11日，富力在天津与天津万隆集团谈判，拟出资48亿元收购天津万隆集团旗下天津耀华投资公司所开发‘梅江湾’项目。”6月13日，一位天津房地产界业内人士向本报记者透露，已经在天津拥有开发面积近百万平米的富力地产，近日又在与天津万隆集团接触，双方在11日达成初步协议，富力地产将以48亿元价格买下“梅江湾”项目。
    13日，此消息得到初步证实。天津耀华投资公司有关人士表示，“有此事，但还没最终落实”。而“梅江湾”项目工作人员则告诉记者，“我们也是刚得到消息，公司正在与富力谈判，有可能是富力接手。”

  
 
 富力抛48亿元大单
    
    消息人士向记者透露，富力和天津万隆集团已达成秘密协议，富力出资48亿元整购“梅江湾”项目已无悬念。
    但记者分别咨询富力地产和天津万隆集团却得出不同的回答。13日，记者致电富力天津公司总经理张璇时，他表示自己正在广州，而对此项交易表示“不知道”。同一天，记者以客户身份咨询天津耀华投资公司时却得出了肯定的回答。而天津万隆集团有关人士也向记者表示双方正在谈判，具体交易金额等细节暂不便透露。
    记者掌握的一份材料表明，天津万隆集团早在5月11日即对外表示，欲以50亿元价格出让“梅江湾”项目，并委托了相关人士寻找买家。
     “双方合作只能是富力把项目买下，富力也很少于别的公司合作开发项目，”上述消息人士表示，富力的“大手笔”让天津地产企业瞠目结舌，这一交易也说明了在外地房地产巨头蜂拥到天津拓展业务时，天津本土的房地产企业正在被边缘化。
    “‘梅江湾’是天津很有名的高档楼盘，”天津一家房地产公司负责人介绍，“梅江湾”位于天津南部卫洼风景区，占地近6000亩，区域内有丰富的水景资源和良好的原生树木，是做高端住宅的理想地块。
     据记者了解，“梅江湾”项目用地在2004年9月以39亿元价格被天津万隆集团从“招、拍、挂”市场上拿到，当时因地价最高和土地面积最大成为当年天津土地市场交易的“地王”。
    据“梅江湾”项目部人员介绍，该项目规划总占地面积为427万平米，其中规划居住用地93万平米，商业金融用地57万平米，为总规划面积的35.1%。风景区用地194万平米，为总规划面积的45.4%。其中水面面积为126万平米，公园用地为83万平米。建筑密度为19.8%，绿化率为57.6%。
   “梅江湾”项目开发共分5期，目前仅完成1期13万平米的住宅开发，该住宅项目在天津属于高端项目，平均售价在11000元/平米。据了解，天津万隆集团已从“梅江湾”项目一期销售中获得销售收入超过10亿元。
    “梅江湾”虽然是块好地，但其开发所需要的资金也非一般开发商所能承担。一位业内人士告诉记者，预计“梅江湾”后续2-5期项目开发还需资金缺口在30亿元以上。
    而新华信托一位客户经理告诉记者，“梅江湾”一期开发的部分资金是天津万隆委托新华信托发行信托产品募得，当时募集资金6亿元，全部投入了项目开发。
     “这么大的项目也只有富力这样的大鳄能吃得下去，”一位业内人士表示，富力抓住了机会，以自己雄厚的资金实力，获悉天津万隆集团意欲转让项目后，在半个月不到的时间即拿下了“梅江湾”项目。
     目前富力在天津已经拥有“富力城”、“富力桃源”等项目，土地开发面积近100万平米。而前不久，富力又斥资5亿元在天津“小白楼”商业圈新拿下了一块商业用地。富力在如此短时间内，在天津频频出手让天津房地产业界人士眼花缭乱，而这次48亿元的大单则创下了富力拿地单笔交易最高记录。拿下“梅江湾”将使富力在天津的土地开发面积由不到100万平米突增到300万平米以上。

 
  
万隆系资产大整合
 
    一位业内人士表示，富力此次出价低于天津万隆期望，不过如此大笔的价钱只有富力这样的巨头能出得起，天津万隆看在富力的企业规模和资质上确定以48亿元价格卖给富力。
    专业人士估计，除去“梅江湾”一期项目的开发收益，天津万隆将从项目转让中获取利润近10亿元。
    而上述业内人士表示，即便是10亿元的净利，也难打动天津万隆集团将“梅江湾”项目出手。此次天津万隆集团出让“梅江湾”项目缘自天津万隆集团正在进行内部资金整合，准备集中财力精力开展在海南、合肥等地的项目。
    天津万隆集团本是天津本土一家民营企业，成立于1995年5月，是以房地产开发为主，集商业、国内外贸易、物资流通于一身的多种经营形式并营的大型民营集团公司。也是天津房地产开发实力最强，经营效益最佳的企业集团之一。
    天津万隆集团旗下有耀华投资、优联集团、乐康集团等4家企业集团，每一个集团子公司所开发土地面积都超过了100万平米。天津万隆集团在2005年在海南拿下了新埠岛13000亩土地的开发权，预计投资在100亿元以上。
    “作为本土民营企业，操盘几百万平米的土地开发确实有些困难，”上述业内人士说，天津万隆集团在天津市有很多土地，其中下属优联集团所开发的一块60多万平米的土地，已经开发两三年，至今动作缓慢。
     一位接近天津万隆集团的人士告诉记者，天津万隆集团下属子公司前几年在各地开发了许多不错的楼盘，销售也很好，但是这些子公司都将销售楼盘的收入交给了天津万隆集团，而万隆集团又用这些钱搞了诸如海南大埠岛的更巨型的项目，以至于下属子公司的项目开发总处于资金紧张中。
     分析人士认为，土地增值税、“国六条”等调控政策都迫使天津万隆集团这样拥有大量土地储备而缺乏资金的房企加快抛地，以免出现资金问题。从目前的情势看，天津万隆正在调整集团内部资源配置，准备出让一部分项目以获取资金回笼，集中精力搞一些重点项目的开发。
     调查中，记者同时了解到，天津万隆前不久将“大胡同”项目卖给了一神秘买家，作价16亿元。“大胡同”项目位于天津成熟商业区内，天津市河北区政府曾欲将此地块收购，但最终被天津万隆秘密卖给一出价最高的神秘买家。   
 

    虽然鲁能置业一再否认抛售地产业务，但其紧张的资金链却不得不使其“为钱多想想办法”。
   “我们并没有剥离地产业务，只是出让一部分下属公司股权来融资，”鲁能置业总经理助理邵长忠6月7日向本报记者表示，鲁能置业“没有卖”，目前媒体所报道的只是公司正常的融资行为。

北京项目寻求融资

    据记者了解自鲁能集团因“集团关联客户风险”在4月中旬被银监会点名后，中行、农行、建行、工行在山东的分支机构即奉命开始对鲁能集团贷款进行调查，并需将调查报告上报银监会。
   受累于此，鲁能置业在5月11日左右将“青岛鲁能领秀城”以60亿元价格卖给海信地产。并有消息人士透露，鲁能置业在全国其他地区项目可能也会陆续卖一部分，以拯救紧张的资金链。
   6月6日，香港一家国际投资公司负责人来北京出差，其间与记者见面时透露，鲁能置业在北京顺义“中央别墅区”的别墅项目“优山美地”别墅项目正在寻找投资商合作。
   该负责人进一步介绍，他已去“优山美地”别墅项目考察，同行的有众多国际投资银行的代表，这些代表都是鲁能置业“请来的”。
   6月7日，记者在一个房地产投资为主题的私人聚会上碰到邵长忠，邵仅表示鲁能置业有部分项目意欲通过出让股权或其他合作方式寻求融资。
   据鲁能置业网站消息，“优山美地”是鲁能置业目前主力热销项目，在鲁能置业全国公司里，此项目在2005、2006两年为集团贡献了丰厚的销售收入和利润。
   “优山美地”别墅项目位于北京中央别墅区温榆河畔，占地面积1000多亩，别墅总建筑面积40余万平方米，分为A、B、C三区。B区共建别墅200余栋，以美式风格为主、西班牙风格为辅。C区共建231座中式庭院式别墅。据该项目销售人员介绍，目前B、C两区别墅已经卖完，平均单栋别墅售价在700万元左右，这两个项目共实现销售收入逾30亿元。
    目前正在寻找资金合作的是“优山美地”别墅A区项目，该项目又分为A1和A2两个开发区域，其中A1目前已建成别墅82栋，单栋售价在1700万元以上。而A2区域地块正在拆迁阶段，具体土地面积和拟开发项目还没有定。
    据记者调查，A2区土地拆迁工作原系鲁能置业和北京一家开发公司合作，但目前这家北京开发公司资金出现问题，拆迁工作受阻。
    “鲁能置业透露出的意思是，投资机构可以与其合作完成A1项目开发并合作完成项目销售，或合作来开发A2区域项目，”上述香港投资公司负责人说，“优山美地”项目完成开发还要投资几十亿元，鲁能置业希望这些投资机构能大手笔与其合作。

为钱所困

     据记者了解，鲁能置业已经从北京“优山美地”项目取得了庞大的销售收入，其完全可以将销售收入滚动投资于A区开发建设，单独完成A2区土地开发和A1区房屋建筑工作。
     但是待其A2区土地拆迁合作伙伴出现资金问题后，鲁能置业竟被迫将项目搁置，去找新的合作伙伴，而不能单独继续完项目的土地开发工作。业内人士分析，资金链问题逐渐成为鲁能置业所面临的最严峻问题，如果鲁能置业不能渡过资金困难这一关，资金很可能就成为压垮鲁能的“最后一根稻草”。
     据记者了解，北京土地一级开发项目融资目前还主要依靠银行贷款，很多土地开发企业采取自己垫付一部分资金，从银行贷款大部分资金的办法来完成土地开发融资。作为拥有总资产236亿元，在全国10几个省市拥有土地开发面积18700亩的鲁能集团来说，完全可以通过集团内部融资或关联企业担保贷款来帮鲁能置业北京公司完成北京“优山美地”项目开发。
   “目前很难从银行搞到贷款，”该项目的一位销售负责人告诉记者，“优山美地”项目销售情况十分好，A区开发未来收益前景很好，但是鲁能置业目前很难通过银行贷款来解决北京“优山美地”项目的A区开发所需资金。
    从此，鲁能集团资金链紧张似乎可窥一斑。
    一位熟悉鲁能置业的业内人士向记者介绍，鲁能的项目有一个共同的特点，就是开发动作慢，一些地块往往闲置数年之久，比如青岛的鲁能领秀城项目，以及海南三亚、海口等等项目。分析人士认为，这主要缘自鲁能置业在全国土地储备规模过大，自身开发资金不足。而以往鲁能置业获取融资的一个主要途径是通过鲁能集团旗下其他公司关联担保，实现从银行贷款，这一融资方式在鲁能置业扩张初期，起了很重要作用。
    鲁能置业最早进入国内房企百强行列，是一家优质的房地产开发企业。自去年传出鲁能集团被北京国源联合集团收购后，其在全国的开发扩张速度明显放慢。新控股企业的入伙，非但没能给鲁能置业带来发展急需要的资金，相反鲁能置业却在今年月中旬的一季度金融形式会上因集团关联企业贷款风险过大而被银监会点名，而且从此鲁能置业依靠内部关联企业担保获取贷款的途径被大大收窄。
   有消息人士称，万科曾积极洽谈过收购鲁能置业在北京有关项目事宜，但最终未能成功。据记者了解，鲁能置业散布在全国其他城市的项目和项目公司也同样面临资金困局，但从记者与邵长忠的交谈中可以看出，鲁能置业通过出售“青岛鲁能领秀城”项目获取60亿元资金已初步解决了集团资金饥渴问题。
    “以后鲁能不想再卖项目了，而是想通过在一部分项目中引进合作者的方式来解决资金问题，”一位知情人士说。
  

    与华平基金合作的上海中凯集团总裁杨益华6月7日接受记者采访时表示，华平投资今后在内地房地产领域的投资除了沿袭以往直接以股权合作的方式投资外，还将加大对中凯开发公司的支持力度，将中凯开发打造为外商投资内地房地产领域的“服务器”。
    华平投资借此将自己在内地的投资方式由直接投资商转变为投资商与服务商相结合的投资机构。

“服务器”形成
    
    今年2月，美国华平投资基金以增资扩股形式入股中凯集团25%的股份，除投资于中凯现有的开发项目外，华平还与中凯集团、中凯开发经营团队三方合股成立了中凯开发公司，该公司以提供房地产开发项目专业化的模块或整体服务为主。
    “我们与华平的合作非常顺利，准备今年年内再拿下10个项目，”杨益华向记者表示，华平除了投资中凯自有的开发项目外，双方还借助中凯的开发团队组建了一个类似“服务商”的平台，这一机构将成为华平投资在内地扩张的新模式。
    杨益华表示，国际投资基金对于法律事务以及财务数据方面相当精通。但是这些专业团队对于中国本土的情况了解不深，加上基金投资的关键就是控制风险，所以会丧失很多投资机会。因此中凯担当“服务商”角色非常必要，外资可以借助中凯的“服务商”功能，使其资金优势与本地资源更加迅速地融合，在接下来寻找项目的时候更加得心应手。
   杨益华介绍，中凯开发将为华平基金在今后可能为华平投资在内地直接拿地开发服务，其更大发展前景还来自于“171号文”以后，外资对内地房地产业投资方式的转变。杨益华认为，外资投资机构去投资二三线城市房地产开发领域已经是大势所趋，但许多投资机构没有专业团队去寻找和管理二三线的房地产开发项目，华平基金也正是看中这一机遇，选择与中凯集团合作共同建设中凯开发这个内地扩张新平台的。
   华平投资除了在中凯开发中占有25%的股份外，还要求对中凯开发所承担的房地产开发服务项目直接投资。“累计投资不低于3000万美元，”杨益华说，华平今后在中凯开发项目中的直接投资不仅可以以华平基金的名义让委托投资商对项目管理工作放心，更可以沿袭华平一贯的股权合作扩张模式，为华平在内地寻找更多适合的项目进行直接投资。
   “如果有合适的项目，中凯集团和华平基金也会自己投资，并委托中凯开发做服务商的，”杨益华表示，中凯开发不仅会管理运做房地产项目的开发工作，更在积极主动地在二三线城市为华平基金和中凯集团寻找适合的房地产项目。华平基金借助中凯开发平台可以实现在内地更快速扩张动作。
    目前已经有很多家外资投行在与中凯开发洽谈合作，而中凯开发同时也在帮助很多内地二三线城市的中小开发企业去与国际投行对接。目前中凯已经在上海、杭州、南昌、重庆等城市拓展了新业务，中凯开发也正在积极研究并准备进入北京市场。
   “中凯开发今年的目标是开发管理面积200万平米，明年是500万平米，”杨益华说。
 

1美元收购
   
    据杨益华介绍，中凯开发在项目管理上将采取更多股权合作和期权保证的手段来降低项目投资风险，使外资投资机构放心投资内地房地产开发项目。中凯开发将采取国际上惯用的“1美元收购”手法来降低合作伙伴的违约风险。
    中凯开发所代理的外商直接投资项目中，中凯开发会与项目合作方签定一个期权保障协议。例如，某外资基金与国内一家开发商签定了一个开发项目的股权合作协议，并委托中凯开发代为行使项目开发管理权。中凯开发会代表中凯集团和华平基金在该项目中投资小比例股份以成为股东，随后中凯开发会与内地开发商签定一份期权保障协议。协议规定，如果内地开发商出现违约行为或项目本身存在内地开发商应承担的风险而内地开发企业未履行告知义务的话，中凯开发有权以1美元（或其他象征性金额）代价无偿收购项目公司其他股权或内地开发商的全部股权，以此来保证外资投资机构在内地开发项目上的投资权益。
    “这个方法国际上通行，但由于一些外资投资商在内地没有自己的房地产开发管理团队，即使收购了项目公司或违约公司的全部股权，业务及时处理，保全自己的投资，”杨益华说，由中凯开发做服务商的项目如果出现违约风险，中凯开发使用期权将项目其他股份全部收购以后，中凯开发仍可利用自己的团队和资金将项目开发完毕。
    “这个时候委托我们服务的外商投资机构可以选择继续委托中凯开发将项目做完，也可以选择退出股权，投资风险大大降低。”杨益华说。
    “由于有华平基金做合作伙伴，很多外资都相信我们能使他们的投资安全得到保证，”杨益华介绍，华平基金将在不同程度上介入中凯开发所代理的项目，以保证中凯开发管理操作的成功。
    当然，中凯开发会从外资投资机构的“蛋糕”中分一块吃。中凯开发除了会在外资投资的开发项目中按股份分成外，还将收取一个“管理费”。而这种管理费是带有激励性的，由外资投资商等股东组成的股东层只要给中凯开发制定一个“业务考核底线”，超过该底线的项目收益应该算管理层努力控制成本、提高工作效率所得。
    “一般来说，中凯开发要分享项目10%-15%的收益，”杨益华说，如果项目管理“坏”了，投资商可以将自己的投资股权收回。
    杨益华表示，对于寻找外资支持的内地开发商来说，实现投资商与管理商的功能分离也是十分必要的，这种投资与管理分离的开发模式在大多数国家流行，国内开发商能做到投资与管理分离将更有利于与外资对接。
    一位业内人士表示，中凯集团其土地开发面积不过60万平米，在国内还算不上大房企，华平选择与中凯合作显然意不在中凯集团现有的一些房地产项目上。华平基金之前曾投资富力、绿城等大型房企，而这次投资中凯主要是看中中凯是集专业化、综合房地产开发管理于一身的发展平台。入股中凯将为华平进一步进军二三线城市房地产开发领域提供新平台。
       

   
    继大股东北京首创股份将手中23.08%的股份转让给北京国有资产经营公司后，北京科技园建设（集团）股份有限公司（以下简称北科建）二股东北京城建也在6月1日发布公告宣布，公司正在计划将手中21.54%的北科建股份出让，每股作价不低于1.1元。
   据北京城建有关人士透露，北京国有资产经营公司目前正在积极洽谈收购北京城建手中股份，如果北京国有资产经营公司收购成功，其持有北科建股份将超过44%，成为北科建第一大股东。

收益不佳  首创城建退出

  
    北科建成立于1999年11月18日。成立之初，公司主要承担中关村科技园区重点建设工程的建设任务，由北京市国资公司、中关村科技发展股份有限公司，北京市海淀区房地产经营开发总公司、北京首都创业集团、北京城市开发集团有限责任公司、北京城建股份有限公司、北京旅游集团有限责任公司、北京市综合投资公司等8家单位发起设立。
     依据8家公司出资比例确定，北京首创股份有限公司以占股23.08%居第一股东；北京城建投资发展股份公司以21.54%为第二股东；北京国有资产经营公司出资比例为20%，是第三大股东。
     无论从资产规模，还是从掌控的土地开发面积上来看，北科建都堪称北京最大规模土地一级开发企业。有关资料显示，北科建截至2007年3月份，所开发土地面积超过600万平方米，目前该公司主要负责中关村地区土地开发，正在开发的项目有中关村广场、领秀硅谷等超过100万平米的土地。
    2004年6月10日，经北京市工商行政管理局批准，北科建股份成立北京科技园建设(集团)股份有限公司，公司逐步形成了从土地一级开发到置业、物业管理、实业投资、风险投资等多领域、集团化经营的格局。截止至2004年6月30日，集团母公司参控股企业共计11家。公司注册资金130000万元。2004年底总资产775906万元、净资产141762万元。
     然而就在北科建日益发展壮大之际，首创股份和北京城建却同时萌生退意，并且这一意愿很快付诸现实。
    5月15日，首创股份有限公司宣布，将23.08%的北科建共计3亿股股份转让给北京国有资产经营公司，作价3.3亿元，每股仅赚0.1元。随后，北京城建(600266)也在6月1日发布公告称，公司拟以不低于30,800万元转让北科建21.54%股权。
    首创股份有关人士告诉记者，退出北科建是其股改时对股东的承诺，主要原因是对北科建投资受益率不高，加上公司主业是水务，于是想趁北科建资产状况良好时选择时机退出。
    北京城建有关人士将投资收益率不高的情况向记者做了详细阐述：北京城建在1999年入股北科建资金是2.8亿元，每年分红仅1120万元左右，投资收益率仅4%，还没有同期的银行贷款利率高。北京城建有关人士认为，将北科建股权转让后有利于公司盘活沉淀资产，提高公司运营效率。
    一位业内人士介绍，北京首创和城建在北科建发展之初给予了北科建很大帮助。例如现在北科建最大的房产开发项目领秀硅谷，在一期的时候是北科建和首创置业一起做的，后来由北科建置地下属的北京科技园置地有限公司将首创置业的股份购回，单独来做。
    目前北科建正在从一级土地开发向综合型开发企业转型，其下属北科置地除了在开发领秀硅谷园外，还有西二旗地块等几个项目。上述业内人士表示，在北科建成立之初的时候，二级开发能力尚不具备，许多地块是做完一级开发后，二级开发由首创和城建帮助做完的。首创和城建也先后因为是北科建股东而在中关村地区拿地上受益。但是随着北科置地的强大，首创和城建能从北科建拿到的地越来越少。
   “加上中关村地区这几年土地一级开发成本很高，北科建经营利润很低，” 上述业内人士透露，北科建集团原来一直在做一级土地开发，做了新区、软件园、生命园，这几年北科建收入主要来自这几个园区的土地出让收入。但是随着中关村地区经济发展，该地区尚未完成开发的土地拆迁成本越来越大，目前已经达到了平均10000元 /平米以上。
   有关人士透露，北京城建和首创股份考虑退出北科建还出自对北科建目前公司治理结构尚不完善，国有资本话语权过大等因素的考虑。
    

北京国资公司变身大股东

    首创股份手中的北科建股份转让给了北京国有资产经营公司，该公司目前还在积极洽谈北京城建手中的股份。
    据了解，北京国有资产经营公司给出的价格并非最高，而北京城建也在犹豫将手中的股权转让给谁。
   “国有资产转让非常敏感，”北京城建一位有关人士告诉记者，目前公司也在处于两难选择，如果以股东利益最大化考虑当然应该把北科建股份卖给出价最高者。但是如果不将股份卖给北京国有资产经营公司，又怕担当风险。
   “我们的股权调整已经完成，北京国有资产经营公司成了大股东，”6月6日，北科建有关人士告诉记者，北京城建手中的北科建股权已经交易完毕，目前公司股权结构调整工作已经完成，而至于调整后各家股东的持股结构该有关人士并不愿透露。
    据记者了解，在接手首创股份和北京城建手中北科建股份之前，北京国有资产经营公司已经通过产权市场将手中的20%北科建股权出让。如果北京国有资产经营公司已经接手首创股份和北京城建手中股权的话，其所持有的北科建股权将保持在44%以上。
    另据记者了解，北京国有资产经营公司出面接手首创股份和北京城建所持北科建股份主要因为不想让北科建被非国有资本控制。北科建是中关村地区的主要土地开发企业，中关村园区建设还有很长的路要走，将这个重担交给“惟利是图”的民营资本，显然北京国有资产经营公司不会放心。
    不过有关人士表示，北京国有资产经营公司接手北科建后将面临很资金紧张、资产负债率高等一系列问题。
    记者拿到的一份北科建2007年一季度财务报表显示，北京科建07年一季度的偿债能力同06年的相比有所下降。一季度该公司的总资产，速动资产，总负债和流动负债分别在06年的基础上增长了6.69％、15.61％、9.28％和12.26％，资产和负债的增长，致使速动比和资产负债率均在06年的基础上有所提高，分别提高了0.03和1.78。
     2007年一季度， 北京科建的营运能力不是很理想。一季度该公司的主营业务收入和成本分别出现在06年的基础上出现了大幅度下降，分别在06年的基础上下降88.37％和91.57％，收入和成本的大幅度下降，致使表现营运能力的三个指标均出现了较大的降幅。 北京科建07年的一季度的主营业务利润在06年的基础上不增反降，下降了69.14％。
    据了解，北科建今年有10个项目需要开发投资，公司2007、2008两年土地开发资本开支分别达到25.4亿元和17.2亿元，资金压力成为北科建股权变更之后面临的最大问题。
     “目前公司已经与北京银行签定了20亿的贷款授信协议并准备发行5亿短期融资券。”北科建一位有关人士向记者介绍，北科建在以前进行中关村土地开发项目中累计投资110亿元，但几乎没用过政府投资，随着首创和城建两大股东的退出，北科建今后在融资上将面临更大困难。